Construire une maison est un processus long et en plusieurs étapes qui implique non seulement des coûts élevés, mais également de nombreuses formalités officielles. Que devez-vous retenir lors de l'achat d'une parcelle? Que rechercher lors du choix d'un projet de construction? Combien de temps faut-il aux formalités avant de construire une maison? Quelles formalités liées à la construction d'une maison s'appliquent en 2018? Nous vous conseillons quels documents doivent être collectés et où les remettre afin de commencer à construire la maison de vos rêves conformément à la loi.
Étape 1. Vérification de l'état du tracé
Le type de bâtiment qui peut être construit sur une parcelle spécifique dépend du choix. L'achat d'un terrain doit donc être une décision mûrement réfléchie précédée d'une analyse approfondie du plan d'aménagement du territoire local ou - dans une situation où il n'est pas adopté pour une zone spécifique - d'une décision sur les conditions de développement.
L'une des premières formalités liées à la construction d'une maison doit être de se familiariser avec le plan de zonage local (Plan de développement local). Nous y trouverons des informations sur l'utilisation prévue de la parcelle, c'est-à-dire - pour le dire simplement - quel caractère il a (constructif ou agricole), et quel bâtiment peut être érigé dans une zone donnée. Ce document spécifie en détail non seulement le type de développement, mais également des paramètres tels que la surface minimale du terrain à bâtir ou la ligne de construction, c'est-à-dire la distance entre le mur avant du bâtiment résidentiel et la route. Il contient également des informations sur les dimensions, la forme et l'apparence de l'installation prévue (par exemple, la pente du toit, le matériau de la toiture, la couleur de la façade). Vous pouvez également vous renseigner sur l'exclusion de terrains spécifiques, par exemple pour des raisons environnementales, du développement résidentiel du plan de développement local. La demande d'extrait du plan d'aménagement du territoire est déposée auprès du service d'architecture de la mairie ou de la mairie.Les documents doivent être prêts pour la collecte dans les 7 à 30 jours. Les informations de base sur la destination du terrain, à condition qu'elles soient entrées dans le système informatique, peuvent également être consultées sur Internet à l'adresse www.geoportal.pl.
Dans une zone qui n'est pas couverte par le plan de développement local actuel, il vaut la peine de demander une décision équivalente sur les conditions de développement (dénommée en abrégé «WZ»). De ce document, vous pouvez apprendre, entre autres quelles conditions doivent être remplies pour construire une maison sur le terrain choisi. Comme dans le cas du plan de développement local, il spécifie également des informations détaillées sur l'aspect extérieur du bâtiment, par exemple la hauteur du faîte, l'angle de la pente du toit et les couleurs de la façade. La demande de décision sur les conditions d'aménagement est adressée au chef de la commune, au maire ou au président de la ville et est adressée en personne ou par courrier au service d'architecture, à la mairie ou à la mairie.Les pièces jointes nécessaires comprennent une copie de la carte maîtresse avec le contour de la parcelle marqué, une description descriptive et graphique de la méthode d'aménagement envisagée et des caractéristiques de l'aménagement, ainsi que des documents confirmant la possibilité d'aménager le terrain pour le projet de construction. Il convient de savoir que non seulement le propriétaire peut demander une décision sur les conditions de développement, mais également tout tiers intéressé à investir sur ce terrain. Le temps d'attente pour le document ne doit pas dépasser 60 jours.
Rappelles toi! Après avoir eu accès au plan d'aménagement du territoire local ou à la décision sur les conditions de développement, il convient de prêter attention non seulement aux informations sur la parcelle d'intérêt, mais également sur les terres voisines. Il se peut que des investissements tels que des routes, des installations industrielles ou des magasins grand format y soient prévus.
Étape 2. Analyse du cadastre
Une étape très importante avant la signature du contrat d'achat de terrain devrait être un examen approfondi des registres fonciers et hypothécaires des biens immobiliers qui nous intéressent.. C'est un type de formalités liées à la construction d'une maison que certaines personnes traitent malheureusement avec négligence. Complètement faux, car dans ce document, vous pouvez trouver des informations, entre autres sur le statut juridique du terrain (qui est le propriétaire de la parcelle et dans quelle mesure), ainsi que sur l'hypothèque ou la charge fiscale sur la parcelle. Il comprend également des dispositions sur la servitude routière, c'est-à-dire que sur les conditions générales, le propriétaire de la parcelle peut utiliser la route d'accès interne (sauf si la parcelle est directement reliée à une route municipale ou nationale). Pour vous aider à explorer et à interpréter les entrées des registres fonciers et hypothécaires, il vaut la peine de faire appel à un avocat ou à un notaire qui saura certainement ce qu'il faut rechercher.
Rappelles toi! Vous pouvez consulter les registres fonciers et hypothécaires des biens immobiliers qui vous intéressent, en utilisant le site Web national du ministère de la Justice, à savoir ekw.ms.gov.pl.
Étape 3. Achetez un projet de maison
Après avoir lu les informations du plan de zonage local ou la décision sur les conditions de construction, ainsi que la vérification des entrées dans le registre foncier et hypothécaire et la signature du contrat d'achat de parcelle, vous pouvez commencer à rechercher un projet de construction de maison. La construction et la conception architecturale de la maison sont l'un des documents nécessaires pour obtenir un permis de construire ou commencer les travaux de construction sur la base de la notification de l'intention de construire au bureau.
Quel type de projet de maison choisir? L'option la mieux adaptée à la taille de notre parcelle, aux conditions de développement spécifiées par les responsables ou aux exigences des membres du ménage est de charger un concepteur de préparer un projet de bâtiment individuel. Vous pouvez également utiliser de nombreuses bases de données de conceptions architecturales prêtes à l'emploi, également appelées conceptions répétitives. Ils sont moins chers que les projets sur mesure, cependant, ils impliquent des coûts supplémentaires résultant de la nécessité d'adapter le projet fini à notre parcelle.
Rappelles toi! Dans le cas de terrains de construction de forme non standard ou de la volonté d'utiliser des solutions de construction inhabituelles, il peut être nécessaire d'utiliser un projet architectural et de construction individuel.
Étape 4. Obtention des conditions techniques pour la livraison des services publics
Conformément aux dispositions applicables de la loi sur la construction, les investisseurs individuels qui envisagent de construire une maison individuelle dans la plupart des cas ne sont pas tenus de demander un permis de construire, mais doivent uniquement notifier leur intention de construire. Cependant, les exceptions sont les situations dans lesquelles la zone d'influence du bâtiment résidentiel prévu s'étend au-delà des limites de la parcelle (détails dans la section suivante). Dans ce cas, lors du dépôt d'une demande de permis de construire, il convient donc d'avoir les assurances préalablement obtenues sur la fourniture des services publics et les conditions techniques de raccordement de la parcelle aux réseaux d'égouts, d'eau, d'électricité ou de gaz . Des documents de ce type peuvent être obtenus auprès des entreprises des eaux et des eaux usées, de l'énergie ou du gaz en soumettant la demande en personne ou par courrier.
Rappelles toi! Même si vous envisagez de commencer à construire une maison sur la base d'une notification, vous pouvez demander des conditions techniques pour la livraison des services publics. Ils équivalent à un permis de réaliser des connexions selon des directives détaillées, ce qui réduit le risque de problèmes de réception après l'achèvement de la construction.
Étape 5. Obtention d'un permis de construire ou soumission d'une notification d'intention de construction
Il y a quelques années, les formalités les plus importantes liées à la construction d'une maison étaient l'obtention d'un permis de construire. Depuis 2015, grâce à la modification de la loi sur la construction, les immeubles résidentiels unifamiliaux isolés, dont la zone d'impact ne s'étend pas au-delà des limites de la parcelle, ne peuvent être construits que sur la base d'une notification d'intention de construction. Cependant, un permis de construire doit encore être obtenu pour les investissements dont la zone d'influence est plus grande, par exemple la maison sera érigée à trois mètres et non à quatre mètres de la limite de la parcelle ou elle est très haute, ce qui peut ombrager les propriétés voisines. L'obtention d'un permis de construire est également nécessaire dans le cas de maisons jumelées ou mitoyennes. L'architecte qui crée une conception de maison individuelle ou adapte la conception prête pour l'intrigue de l'investisseur doit informer l'investisseur quel document sera le meilleur pour un projet spécifique.
La notification de construction est actuellement l'option la plus fréquemment choisie pour les investisseurs individuels. De quoi s'agit-il? Dans le starosty ou le bureau de la ville avec droits de poviat, une demande écrite pour la construction de la maison doit être soumise, ainsi que des pièces jointes telles que: la construction et la conception architecturale en quatre exemplaires, une décision sur les conditions de développement, un document confirmant la possibilité d'utiliser la propriété à des fins de construction et les permis, les arrangements et les opinions requis par des règlements. Après avoir soumis une demande de construction, vous devez attendre 21 jours avant de commencer les travaux de construction. Pendant ce temps, le bureau peut soulever une objection ou délivrer un certificat d'absence d'objection. S'il est nécessaire de compléter la documentation, le délai d'attente est à nouveau compté à partir du moment de la soumission des pièces jointes manquantes.
Les personnes demandant un permis de construire doivent soumettre de nombreux autres documents avec la demande. Ceux-ci inclus un extrait et un extrait du plan d'aménagement du territoire local ou d'une décision sur les conditions d'aménagement, ainsi qu'une carte géodésique à des fins de conception, un extrait et un extrait du cadastre ou des conditions techniques de réalisation des raccordements aux réseaux d'eau, de gaz, d'énergie ou d'eau et d'assainissement. Il est également nécessaire de soumettre une assurance concernant l'accès de la parcelle à une voie publique. Combien de temps faut-il pour obtenir un document? Les fonctionnaires ont 65 jours pour rendre une décisionCependant, ce délai peut être prolongé si, par exemple, des vices de forme sont constatés (par exemple, toutes les pièces jointes nécessaires sont manquantes) ou si les parties à la procédure (c'est-à-dire les propriétaires de terrains adjacents à notre propriété) sont appelées.
Rappelles toi! Les travaux de construction devraient commencer jusqu'à trois ans après l'obtention d'un permis de construire ou la notification de l'intention de construction. Sinon, vous devrez recommencer toute la procédure.
Étape 6. Emploi d'un responsable de site
La notification de l'intention de construire une maison ou l'obtention d'un permis de construire ne met pas fin aux formalités. Avant que la première pelle ne soit enfoncée dans le sol, un directeur de la construction doit également être employé, c'est-à-dire une personne possédant les qualifications appropriées qui supervise les travaux de construction et leur conformité aux normes du droit de la construction . Dans certains cas, il peut également être nécessaire d'employer un inspecteur de supervision des investisseurs, par exemple lors de la construction de maisons multifamiliales ou d'une maison individuelle en raison de dommages miniers. Il est très important que ces personnes signent une déclaration de prise de fonction, dont un modèle peut être téléchargé à partir de l'inspection de surveillance des bâtiments poviat (également sur le site Web de cette institution).
Rappelles toi! Ne commencez pas à construire une maison sans avoir obtenu un permis de construire ou une notification préalable de l'intention de construire. Un bâtiment qui sera érigé dans de telles circonstances peut être considéré comme un permis de construction, et sa légalisation entraînera la nécessité de payer une amende importante.
Étape 7. Tenir un journal de construction
Parmi les formalités lors de la construction d'une maison, il ne faut pas oublier de tenir un journal de construction, dont le modèle est strictement réglementé par la réglementation (des journaux de construction prêts à l'emploi sont disponibles, entre autres, dans les magasins de fournitures de bureau). La première entrée doit y figurer avant le début des travaux de construction, mais après l'obtention d'un permis de construire ou la notification de l'intention de commencer la construction. Les inscriptions confirmant la réalisation des étapes les plus importantes des travaux de construction, ainsi que le déroulement des travaux, peuvent être faites dans le journal de bord de construction par le directeur de la construction, l'inspecteur de supervision de l'investisseur et l'investisseur lui-même .
Rappelles toi! Le livre de bord de construction est un document officiel et doit être joint à la documentation de construction pour la supervision de la construction lors de la soumission de l'avis d'achèvement de la construction et - si nécessaire - de la demande de permis d'utilisation de la maison.
Étape 8. Installation du panneau d'information
Une formalité importante avant le début des travaux de construction est l'installation d'un panneau jaune d'information sur la construction à un endroit visible à la limite du chantier de construction. Les planches prêtes à remplir peuvent être achetées dans les magasins de bricolage. Conformément à la loi sur le droit de la construction, il doit contenir des informations telles que: type de travaux de construction, numéro de permis de construire ou numéro de demande, ainsi que les données personnelles de l'investisseur en construction, des entrepreneurs en travaux de construction, du directeur de la construction, des directeurs des travaux, de l'inspecteur de surveillance des investisseurs et des concepteurs.
Rappelles toi! L'absence de panneau d'information ou le défaut d'inclure les données requises par la loi est considéré comme un manquement à l'obligation du directeur de la construction et peut entraîner une amende.
Étape 9. Notification du début des travaux de construction
Les personnes qui ont obtenu un permis de construire ou signalé la construction d'une maison individuelle et qui n'ont pas reçu d'objection d'office, au moins un jour avant le début des activités de construction, doivent signaler le début des travaux de construction à la supervision de la construction.. Ces informations sont nécessaires à la supervision de la construction pour compléter les registres des objets de construction commencés et remis, ainsi que pour contrôler la construction, par ex. en ce qui concerne le bon déroulement du processus de construction et la conformité du bâtiment avec les règlements de construction, la décision sur le permis de construction / notification et la conception de la construction. Outre la lettre notifiant la date prévue de début des travaux de construction, l'inspection doit également fournir: une déclaration du directeur et de l'inspecteur de la construction (s'il est employé) attestant qu'un plan de protection de la sécurité et de la santé a été préparé, un certificat confirmant que le directeur de la construction / inspecteur est inscrit sur la liste des membres de la chambre compétente d'autonomie professionnelle,
Rappelles toi! Le signalement du début des travaux de construction à l'inspection de la construction et la première inscription dans le journal de bord doivent être effectués au moins un jour avant l'entrée des premières équipes sur le chantier.
