Les registres fonciers sont des documents que vous rencontrerez à coup sûr si vous envisagez d'acheter un appartement ou une maison. Avant cela, évitez de signer le contrat et de payer le premier versement. Tout d'abord, lisez attentivement le registre foncier et hypothécaire. Mais savez-vous ce qu'est ce document et comment l'utiliser? Dans l'article ci-dessous, vous trouverez des réponses aux 7 questions les plus importantes liées aux registres fonciers et hypothécaires.
1. Qu'est-ce que le registre foncier et hypothécaire?
La structure, les tâches et les règles relatives au fonctionnement des registres fonciers et hypothécaires dans le système juridique polonais sont contenues dans la loi du 6 juillet 1982 sur les registres fonciers et hypothécaires et les hypothèques.
Selon les dispositions qu'il contient, le registre foncier et hypothécaire est un registre public tenu afin de déterminer le statut juridique des biens immobiliers. Il spécifie une gamme d'informations pratiques, telles que:
- à qui appartient la propriété ?
- qui a les droits sur l'immobilier ?
- Existe-t-il des restrictions sur la propriété , par exemple une hypothèque?
Des registres fonciers sont établis pour chaque nouveau bien , ainsi qu'en cas de perte ou d'endommagement d'anciens registres. Le registre foncier et hypothécaire est inextricablement lié à l'immobilier, ce qui signifie que le changement de propriétaire ne nécessite pas la création d'un nouveau livre, mais uniquement la correction des informations qu'il contient (c'est-à-dire la création d'une nouvelle entrée).
Dans la pratique, l' obligation de faire une inscription au registre foncier et hypothécaire s'applique à trois entités, à savoir:
- le propriétaire actuel,
- un nouveau propriétaire, par exemple un acheteur,
- un notaire, par exemple lors de la préparation d'un acte notarié d'un bien immobilier (lorsqu'un nouveau droit de propriété est établi).
Il existe trois règles relatives aux registres fonciers et hypothécaires, à savoir:
- le principe de l'accès public , qui permet (généralement) à toute personne intéressée d'accéder au registre foncier et hypothécaire (par conséquent, l'ignorance des informations du registre ne peut être invoquée),
- le principe de la présomption de vérité , qui suppose une fiction juridique contraignante selon laquelle les entrées faites dans le livre sont vraies, c'est-à-dire conformément au statut juridique du bien immobilier,
- une garantie de confiance publique , qui protège l'acheteur d'un bien immobilier en cas de son acquisition auprès d'une personne inscrite dans le livre comme propriétaire, alors qu'en fait ce n'est pas le cas.
2. Pourquoi le registre foncier et hypothécaire est-il si important?
Le registre foncier et hypothécaire est un document qui doit être lu par toute personne qui envisage d'acquérir un bien immobilier. Il contient des informations qui peuvent confirmer ou contredire les données obtenues du vendeur, par exemple
- la superficie du bien , son adresse et sa destination,
- grever des biens immobiliers avec des droits de tiers, par exemple une hypothèque ou des droits matériels limités,
- le statut de propriété du bien , c'est-à-dire qui en est le propriétaire et si une seule entité a droit à la propriété.
3. En quoi consiste le registre foncier et hypothécaire?
Le registre foncier et hypothécaire se compose de quatre sections numérotées en chiffres romains (I, II, III et IV), dans lesquelles des inscriptions individuelles sont effectuées.
- La section I a une fonction typiquement informative, car elle renseigne sur l'emplacement du bien, sa superficie , les bâtiments qui y sont présents, ainsi que son objectif (mode d'utilisation).
- Dans la section II comprend des données sur la question de la propriété de biens immobiliers, et donc, entre autres qui en est le propriétaire, y a-t-il une copropriété du bien ou qui a un droit de propriété coopérative sur les lieux.
- La section III contient une liste des droits réels limités existant sur la propriété, ainsi que les réclamations à son encontre.
- Par contre, la section IV est l'endroit où il y a des inscriptions hypothécaires .
Outre les entrées dans les registres fonciers et hypothécaires, il peut également y avoir des entrées numérotées . Ils ne doivent pas être sous-estimés car ils fournissent des informations selon lesquelles une demande a été faite pour modifier des écritures existantes dans le grand livre qui n'a pas encore été prise en compte. Ainsi, les données qui y sont contenues peuvent changer prochainement (mais elles ne sont pas obligées de le faire si la demande est rejetée par le tribunal).
Chaque registre foncier et hypothécaire possède des collections de documents appelés ses fichiers . Ils contiennent des demandes et des lettres sur la base desquelles le tribunal a effectué des inscriptions individuelles. Cependant, contrairement au registre foncier et hypothécaire, les fichiers ne sont pas mis à la disposition de tous, mais uniquement des entités qui peuvent prouver leur intérêt juridique dans le bien immobilier.
4. Où trouver les registres fonciers traditionnels et électroniques?
Traditionnellement, les registres fonciers et hypothécaires étaient tenus littéralement sous forme de livres . À l'ère de la numérisation, cependant, d'énormes avantages ont été remarqués en apportant des archives volumineuses sur Internet. Par conséquent, aujourd'hui, nous pouvons facilement trouver des informations sur la propriété sélectionnée via le réseau.
Les registres fonciers et hypothécaires électroniques sont disponibles sur le site Web du ministère de la Justice. Entrez simplement le numéro du livre à l'endroit désigné et passez à la navigation dans les entrées. Tous les nouveaux registres fonciers et hypothécaires sont établis dans une base de données numérique. Cependant, certains livres, le plus souvent anciens, en particulier ceux conservés par les tribunaux de district dans les petites villes, fonctionnent encore sous une forme papier traditionnelle.
5. Comment trouver le numéro de registre foncier et hypothécaire?
Un registre foncier électronique est une excellente solution lorsque vous connaissez le numéro d'un registre foncier spécifique. Mais que faire si vos messages sont limités à une adresse ou un numéro de colis uniquement?
Il existe deux solutions dans ce cas. Le numéro de registre foncier et hypothécaire peut être obtenu de manière formelle, c'est- à- dire par des moyens officiels ou en utilisant le moteur de recherche disponible sur Internet .
Le moyen formel est de soumettre une demande pour obtenir un extrait et une carte du registre foncier au Département de la documentation géodésique et cartographique du bureau du comté. Vous pouvez également déposer une demande d'obtention d'un numéro de registre foncier et hypothécaire auprès du tribunal de district compétent pour l'emplacement de la propriété.
Toutefois, l’inconvénient des méthodes formelles d’établissement du numéro de registre foncier et hypothécaire est la nécessité de démontrer un intérêt juridique. Et si l'intérêt est jugé suffisant, c'est la décision discrétionnaire du fonctionnaire. Donc, dans ce cas, vous êtes à sa volonté.
La deuxième méthode consiste à utiliser le moteur de recherche disponible sur le site ksiegiwieczyste.pl, qui trouvera le registre foncier et hypothécaire souhaité par le numéro de la parcelle ou son adresse. Cette méthode implique des frais, mais accélère le processus de détermination du numéro de livre.
La détermination du numéro du registre foncier et hypothécaire vous permettra également de traiter la question de savoir comment trouver le propriétaire de la parcelle, car la section I du registre foncier et hypothécaire contient des informations, entre autres, sur ses propriétaires.
6. Comment obtenir un extrait du registre foncier et hypothécaire?
Si vous avez besoin d'un extrait, d'un extrait ou d'un certificat du registre foncier et hypothécaire, vous avez deux options:
- obtenir les documents nécessaires directement au siège ou à l'antenne du Central Land Registry Information (CIKW) ou par courrier,
- obtenir des documents via Internet .
La première méthode consiste à télécharger et à remplir une demande de copie, d'extrait ou de certificat du registre foncier et hypothécaire (vous pouvez également l'obtenir au siège social et aux succursales CIKW). La demande doit être accompagnée d'une preuve de paiement pour la délivrance du document et un tel dossier doit être soumis au siège ou aux succursales CIKW ou envoyé par la poste.
La route Internet se fait via le site Web du ministère de la Justice. Sélectionnez le service «soumission des demandes de délivrance d'un document à partir des informations du registre foncier central», saisissez le numéro du registre foncier et hypothécaire et sélectionnez le type de document souhaité (copie ordinaire, copie intégrale, extrait ou certificat), ainsi que le mode de livraison. Enfin , un paiement doit être effectué . Les prix de la copie varient en fonction du type de document et du mode de livraison.
Si vous soumettez votre candidature en ligne et choisissez l'option d'imprimer vous-même le document, vous paierez:
- pour une copie ordinaire du registre foncier et hypothécaire - 20 PLN ,
- pour une copie complète du registre foncier et hypothécaire - 50 PLN,
- pour un extrait du registre foncier et hypothécaire: d'une section du registre foncier et hypothécaire - 5 PLN, de deux sections - 10 PLN, de trois sections - 15 PLN, de quatre sections - 20 PLN,
- pour un certificat de clôture du registre foncier et hypothécaire - 5 PLN.
Toutefois, si vous déposez votre candidature en ligne, au bureau central ou dans une succursale de la CIKW ou par courrier et que vous choisissez l'option d'envoi du document par la poste, vous paierez:
- pour une copie ordinaire du registre foncier et hypothécaire - 30 PLN ,
- pour une copie complète du registre foncier et hypothécaire - 60 PLN,
- pour un extrait du registre foncier et hypothécaire: d'une section - 15 PLN, de deux sections - 20 PLN, de trois sections - 25 PLN, de quatre sections - 30 PLN,
- pour le certificat de clôture du registre foncier et hypothécaire - 10 PLN.
Le document est délivré immédiatement si la demande est soumise au siège ou aux succursales de la CIKW ou via Internet, et dans les 30 jours si la demande est envoyée par courrier.
7. Combien coûte une inscription au registre foncier et hypothécaire?
Les frais d'inscription au registre foncier et hypothécaire sont des frais de justice fixes, ils sont donc réglementés par la loi du 28 juillet 2005 relative aux frais de justice dans les affaires civiles. La loi divise les frais d'inscription au registre foncier et hypothécaire en trois groupes, selon la nature des inscriptions.
- Le premier groupe comprend des frais d'un montant de 200 PLN , qui sont perçus pour les inscriptions concernant:
- Propriétés,
- usufruit perpétuel,
- droits de propriété limités.
Cependant, lorsque l'inscription ne concerne qu'une part du droit (ex: copropriété), des frais sont facturés proportionnellement à la taille de l'action.
- Le deuxième groupe comprend des frais d'un montant de 150 PLN , qui sont perçus pour les inscriptions concernant:
- propriété, usufruit perpétuel ou droit coopératif sur les lieux sur base d'héritage, de legs ou de partage d'héritage, de suppression de la copropriété,
- propriété, usufruit perpétuel, droit de propriété coopérative sur les lieux, acquis du fait du partage de la copropriété après la résiliation de la copropriété entre les époux,
- propriété d'une propriété agricole d'une superficie maximale de 5 ha,
- droits ou droits personnels et réclamations,
- changements ou modifications du contenu des droits réels.
- Le troisième groupe comprend des frais d'un montant de 100 PLN , qui sont perçus pour les inscriptions concernant:
- l'établissement d'un registre foncier et hypothécaire,
- combinaison de biens immobiliers dans un seul registre foncier et hypothécaire déjà tenu,
- la déconnexion du bien ou de sa partie,
- correction de la section IO (c'est-à-dire la sous-section de la section I, qui contient des informations sur la désignation des biens immobiliers),
- avertissements concernant l'incohérence du statut juridique indiqué dans le registre foncier et hypothécaire avec le statut juridique réel.
Wojtek GąciarzUn avocat avec un flair de bureau. Au quotidien, il s'occupe de la rédaction d'articles juridiques spécialisés traitant des questions du droit de la construction et de ses autres branches. Au travail, il se concentre sur le lecteur, traduisant les règles complexes de la législation polonaise dans un langage simple et lisible. Il combine les connaissances et l'expérience acquises en travaillant dans des cabinets d'avocats avec un atelier de rédaction constamment développé et des connaissances sur la création de contenu sur Internet.
