Accord de réservation d'appartement - tout ce que vous devez savoir

Le contrat de réservation d'appartement offre la possibilité d'acheter les locaux devant d'autres parties intéressées. C'est une bonne solution si vous êtes déterminé à acheter la propriété, mais pour une raison quelconque, vous ne pouvez pas encore le faire. Qu'est-ce que le contrat de réservation et quelles possibilités offre-t-il? Nous expliquons.

Quel est le contrat de réservation d'appartement?

Le contrat de réservation pour l'achat d'un appartement a un objectif fondamental: exprimer la volonté d'acheter l'appartement. Généralement, il est précédé de la signature d'un avant-contrat plus formalisé pour l'achat d'un appartement ou d' un contrat de développement . Le droit polonais ne définit pas précisément le contenu de l'accord de réservation, fondant sa structure sur le principe de la liberté contractuelle.

Le contrat de réservation est signé avant l'achat de l'appartement:

  • du marché primaire - lorsque les locaux sont encore inachevés (à l'état brut) ou lorsqu'ils n'ont pas encore été construits,
  • du marché secondaire - lorsque les locaux sont prêts à être utilisés.

Dans la grande majorité des cas, les accords de réservation sont signés avant l'achat des locaux au marché primaire. Les acheteurs signent généralement un tel accord avec le promoteur de l'appartement ou de l'ensemble du domaine afin de le réserver pour eux-mêmes. Un accord de réservation sur le marché secondaire est signé principalement pour des biens particulièrement attractifs, situés dans un bon emplacement et proposés à un prix abordable.

Types de contrats de réservation

En pratique, il existe deux types de contrats de réservation:

  • un contrat de réservation avec des éléments d'un contrat préliminaire , qui est une introduction formelle à la conclusion d'un autre contrat (par exemple, un contrat préliminaire) et sur la base duquel les parties peuvent intenter des actions pour non-exécution d'obligations mutuelles,

  • un accord de réservation sans éléments d'accord préalable , dans lequel l'acheteur déclare sa volonté d'acheter un appartement, mais il ne supporte aucune conséquence en cas de rupture de la déclaration (même s'il peut perdre l'acompte).

Contrat de réservation d'appartement - modèle

En raison de l'absence de réglementation légale du contrat de réservation, il n'existe pas de modèle unique contraignant. Cependant, il vaut la peine d'inclure les droits et obligations les plus larges possibles ainsi que les données des parties afin de protéger votre propre intérêt. L'accord de réservation devrait contenir en particulier:

  • les données permettant l'identification des parties, y compris la série et le numéro de la carte d'identité ,
  • les détails de la transaction, y compris les données caractérisant les locaux ,
  • la durée de la réservation et la méthode de son calcul,
  • le prix de la propriété et le montant des frais de réservation ou d'arrhes,
  • la date de conclusion du contrat de développement,
  • la déclaration du propriétaire sur le statut juridique des locaux ,
  • la date et le lieu du contrat.

Accord de réservation et de développement

Le contrat de réservation est un contrat par lequel le promoteur s'engage à ne pas offrir un appartement donné à d'autres parties intéressées en échange d'un montant convenu entre les parties.

Le contrat de développeur est la prochaine étape du processus d'achat d'appartement, qui fait suite au contrat de réservation. Elle est plus formalisée car elle a été réglementée dans la loi sur la protection des droits des acquéreurs d'un appartement ou d'une maison individuelle. Art 3 sec. 5 de cette loi stipule que le promoteur s'engage à établir ou à transférer le droit de propriété à l'acheteur des locaux après l'achèvement du projet de développement sur la base du contrat de développeur. L'acheteur s'engage à verser au développeur un paiement en espèces pour ce droit.

Le contrat de développeur est donc quelque chose entre le contrat de réservation et le contrat de disposition . Il ne transfère pas la propriété du bien immobilier à l'acheteur, mais garantit que le promoteur lui transférera ce droit une fois le processus de développement terminé.

Accord de réservation et crédit

L'achat d'un appartement est souvent associé à un emprunt. Cependant, les banques ne sont pas toujours disposées à les fournir, par exemple en raison des antécédents de crédit du demandeur, de l'emploi dans un secteur à haut risque ou du non-respect de toutes les exigences formelles.

La signature d'un accord de réservation d'appartement peut augmenter considérablement les chances de l'acheteur d'obtenir un prêt , y compris une hypothèque. Un tel contrat doit cependant contenir toutes les informations nécessaires, telles que le prix de l'appartement et les coordonnées de son propriétaire (c'est-à-dire de préférence un contrat de réservation avec des éléments d'un avant-contrat).

Non-exécution du contrat de réservation

La seule conséquence du non-respect du contrat de réservation de l'appartement est la possibilité pour la partie lésée de réclamer le montant des frais de réservation ou de l'acompte (ou d'augmenter ces montants de manière appropriée - conformément aux dispositions contractuelles). Dans le cas de contrats de réservation comportant des éléments d'un avant-contrat, la partie lésée peut également réclamer des dommages-intérêts devant le tribunal pour non-exécution du contrat. Ensuite, il doit cependant indiquer le dommage et prouver son lien avec la non-exécution du contrat.

Remboursement du développeur

L'une des principales dispositions du contrat de réservation d'appartement est de déterminer le montant que le propriétaire des locaux recevra en échange de la réservation des locaux pour l'acheteur. Ce montant peut prendre la forme de:

  • frais de réservation, acompte ou acompte - généralement au profit du propriétaire de l'appartement lorsque l'acheteur refuse d'acheter l'appartement, et au profit de l'acheteur lorsque le contrat n'est pas exécuté pour des raisons imputables au propriétaire de l'appartement,
  • paiement anticipé - une forme régie par le Code civil, qui prévoit le remboursement du double du montant payé à l'une des parties en cas de non-exécution du contrat par l'autre d'entre elles.

Pour le propriétaire de l'appartement, les frais de réservation ou l'acompte prouvent que l'acheteur est vraiment intéressé par l'achat du bien. Il s'agit généralement d'un montant équivalent à quelques pour cent du prix d'un appartement.

Contrat de réservation de location d'appartement

Le contrat de réservation peut également s'appliquer à la location ou à la location d'un appartement. La construction est la même dans ce cas, sauf que les parties s'engagent à louer ou louer les locaux à l'avenir. Dans ce cas, il y a aussi des frais de réservation ou un acompte, qui est généralement l'équivalent d'un loyer. L'initiative de signer un contrat de réservation pour la location d'un appartement vient le plus souvent de son propriétaire. Il souhaite ainsi confirmer la conclusion d'un bail dans le futur et se prémunir contre les conséquences des réflexions du futur locataire.

Pour en savoir plus, consultez l'article Louer un appartement pas à pas - conseils aux locataires

Contrat de réservation pour une maison jumelée

L'objet du contrat de réservation peut être un appartement, une maison individuelle ou une maison jumelée. Cependant, le propriétaire doit présenter tous les droits de disposer de la partie de l'immeuble faisant l'objet du contrat de réservation.

L'achat d'un appartement est un investissement qui implique des ressources financières importantes. Par conséquent, la pratique du marché a développé un accord de réservation d'appartement , qui vise à augmenter la probabilité de conclure un contrat d'achat et de vente. Grâce au contrat de réservation, vous avez la garantie que l'appartement ne sera pas vendu pendant la période spécifiée dans le contrat.