La signature du président au titre de la loi sur la transformation du droit d'usufruit perpétuel des terres aménagées à des fins d'habitation en propriété foncière a confirmé ce qui se dit depuis des années. Au 1er janvier 2019, les propriétaires d'appartements en immeubles et de maisons individuelles construits sur des terrains mis en usufruit perpétuel sont finalement devenus leurs propriétaires. Qu'est-ce que l'usufruit perpétuel et comment la situation des habitants a-t-elle évolué avec l'arrivée de la nouvelle année?
Qu'est-ce que l'usufruit perpétuel?
L'usufruit perpétuel est l'un des trois types de droits de propriété, en dehors de la propriété et des droits de propriété limités (usufruit, servitude, gage, droit de propriété coopérative sur les lieux et hypothèque). Son essence consiste à mettre en exploitation des biens immobiliers appartenant au Trésor public ou aux collectivités locales pour une personne physique ou morale pendant une durée de 99 ans. Ce n'est que dans des cas particuliers justifiés par un objectif économique qu'il est possible de mettre le terrain en usufruit perpétuel pour une période plus courte (mais pas moins de 40 ans).
L'usufruit perpétuel est un intermédiaire entre les droits de propriété et les droits de propriété limités. Il est hérité et l'usufruitier perpétuel peut en outre le vendre, le facturer et en disposer d'une autre manière. Cependant, cela concerne le terrain lui-même et non les bâtiments qui y sont érigés. Ainsi, les utilisateurs restent propriétaires de leurs maisons et appartements, mais pas de leurs parcelles.
Une telle construction spécifique est caractéristique du droit de la propriété polonais, qui s'est développé sous l'influence de l'idéologie socialiste. L'usufruit perpétuel a été introduit par la loi du 14 juillet 1961 relative à la gestion foncière des villes et des lotissements afin de garantir que les propriétés foncières des villes resteraient propriété de l'Etat. Actuellement, ils sont régis par les dispositions de la partie II du Code civil, la loi sur la gestion immobilière et la dernière loi sur la transformation du droit d'usufruit perpétuel des terrains aménagés à des fins de logement en propriété.
Redevance annuelle d'usufruit perpétuel
L'usufruit perpétuel est soumis à l'obligation de payer deux types de frais: le premier (ponctuel) et annuel (cyclique). Leur montant est déterminé sur la base du prix du bien. Dans le cas de la première redevance, le taux est de 15 à 25% de cette valeur, tandis que le montant des redevances annuelles dépend de la finalité pour laquelle le bien a été mis en service. Dans le cas d'un terrain donné à des fins de logement, le taux est de 1% de sa valeur.
L'usufruit perpétuel n'est pas la propriété
Bien que le droit de propriété et le droit d'usufruit perpétuel constituent deux types de droits réels, la propriété présente une portée beaucoup plus large et garantit au propriétaire une plus grande certitude sur le bien.
Les biens meubles et immeubles peuvent faire l’objet du droit de propriété, tandis que l’usufruit perpétuel est limité uniquement aux terres appartenant au Trésor public ou aux collectivités locales. De plus, le droit de propriété n'est pas soumis à un délai, contrairement à l'usufruit perpétuel, qui a un délai. Bien qu'il puisse être prolongé pour une autre période, il oblige l'utilisateur à soumettre une demande appropriée. Le demandeur peut toutefois se voir refuser sa prolongation en raison d'un intérêt social important.
Les droits de propriété ne sont limités que par la loi, les principes de la coexistence sociale et le but socio-économique de cette loi. L'usufruit perpétuel est en outre soumis aux dispositions d'une convention conclue sous la forme d'un acte notarié. Après tout, la propriété ne vous oblige pas à payer de frais d'élimination.
La première tentative de traiter la division tripartite des droits réels
La réglementation en vigueur depuis le 1er janvier n'est pas la première approche pour mettre en place l'institution de l'usufruit perpétuel. Déjà en 2005. Le Parlement a adopté une loi transformant le droit d'usufruit perpétuel en propriété. Cependant, il s'est vite avéré que la réglementation n'était pas adaptée à la réalité.
Il s'agissait principalement de la disposition pour la conversion de terrains étant l'emplacement d'immeubles à appartements multiples (principalement des blocs). Pour la transformation, le consentement de tous les propriétaires d'appartements qui détenaient des parts dans le droit d'usufruit perpétuel de ce terrain était requis. Il suffisait donc à un actionnaire de refuser de participer à la requête pour contrecarrer les plans de tous les autres et renvoyer l'affaire devant les tribunaux. Cet état de fait était manifestement injuste pour les résidents des appartements en immeubles et a conduit à l'extension de l'ensemble de la procédure de transformation.
Que change la nouvelle procédure de transformation de l'usufruit perpétuel en propriété?
Tout d'abord, l'octroi de terres en usufruit perpétuel est devenu un fait. Cela signifie que les propriétaires d'appartements dans des immeubles à appartements multiples (si au moins la moitié des locaux de l'immeuble sont destinés à des fins résidentielles) et les maisons unifamiliales finiront par devenir propriétaires du terrain sous leur appartement ou maison, et à des conditions égales.
D'autre part, le côté sombre de l'amendement est l'obligation de payer la redevance de transformation pendant 20 ans à compter du moment de l'attribution de la propriété. En pratique, cela signifie que les résidents des 20 prochaines années devront encore payer une facture cyclique du même montant que la valeur de la redevance annuelle d'usufruit perpétuel. Seul son nom changera.
Cependant, la valeur totale des frais de conversion peut également être payée en une seule fois. Cette solution est particulièrement avantageuse pour les propriétaires de biens immobiliers situés sur des terrains appartenant au Trésor public. Ensuite, s'ils décident de payer la totalité des frais au cours de la première année d'émancipation, ils peuvent profiter jusqu'à 60% de la réduction. Cependant, chaque année, sa valeur diminuera de 10%. Cependant, si le propriétaire ne reçoit pas de certificat de conversion d'usufruit perpétuel en propriété d'ici fin 2019, la remise lui sera appliquée jusqu'en février 2020.
La nouvelle réglementation renforce la position des résidents
Le droit de propriété est nettement plus fort que le droit d'usufruit perpétuel et ne nécessite pas de le renouveler après plusieurs dizaines d'années. L'émancipation de cette année a considérablement renforcé le droit d'environ 2,5 millions de familles à leurs maisons et appartements. En outre, l'obligation de payer des frais annuels disparaîtra dans un délai maximum de 20 ans.
Wojtek GąciarzAvocat avec un flair pour l'écriture, il s'occupe de la rédaction d'articles juridiques spécialisés traitant des questions du droit de la construction et de ses autres branches. Au travail, il se concentre sur le lecteur, traduisant les règles complexes de la législation polonaise dans un langage simple et lisible. Il combine les connaissances et l'expérience acquises en travaillant dans des cabinets d'avocats, avec un atelier de rédaction constamment développé et des connaissances sur la création de contenu sur Internet.
