Vendre un appartement étape par étape - un guide pratique pour 2020

La vente d'un appartement est très différente de la vente de biens meubles. Si vous vendez un appartement pour la première fois, vous risquez de vous sentir perdu dans les procédures en vigueur . Cependant, vendre un appartement rapidement et de manière rentable n'est pas un problème! Notre guide vous aidera étape par étape dans le processus de vente d'un appartement en 2020 .

Table des matières:

Vendre un appartement contre de l'argent, étape par étape
Comment tarifer un appartement?
Quels documents sont nécessaires pour vendre un appartement en 2020?
Vente d'un appartement - formalités en 2020
Quelle est la taxe sur la vente d'un appartement en 2020?
Combien de temps avez-vous pour quitter l'appartement après la vente?
Puis-je vendre un appartement avec une hypothèque?

Vendre un appartement contre de l'argent, étape par étape

Pour que la vente de la propriété se déroule sans heurts, assurez-vous que la séquence d'actions lors de la vente de l'appartement est correcte . La solution la plus simple, mais aussi la plus chère, consiste à utiliser les services d'un courtier immobilier qui guidera le processus de vente de l'appartement. Cependant, si vous décidez de mener vous-même le processus de vente d'appartement , n'oubliez pas de suivre la séquence d'actions indiquée dans l'infographie.

vente d'appartement étape par étape 2020

Comment tarifer un appartement?

L'évaluation d'un appartement est le premier et le plus important point du processus de vente, car un prix correctement déterminé est déterminant pour la satisfaction de la transaction. Déterminer la valeur d'un appartement à l'œil nu ou se laisser guider uniquement par sa propre image a des conséquences désastreuses sur la réussite de son achèvement. Par conséquent, suivez des critères objectifs.

Tout d'abord, décrivez soigneusement votre appartement . Précisez le nombre de pièces, la superficie, l'équipement et l'état de l'appartement. Tenez compte du moment où il a été mis en service et si vous avez effectué des rénovations ou augmenté sa valeur. L' emplacement de la propriété dans laquelle se trouvent vos locaux est également un facteur important - la proximité des communications, des divertissements, des points de loisirs, des écoles et des jardins d'enfants. Augmentez le prix si vous vendez un téléphone portable ou une place de parking avec la propriété.

Ensuite, sur la base des informations collectées, essayez de déterminer le prix de l'appartement en le comparant à des propriétés similaires proposées à la vente. De cette façon, vous gagnerez en connaissance des taux actuels du marché.

Cependant, si vous disposez de liquidités supplémentaires, la meilleure solution sera de faire appel aux services d' un évaluateur immobilier qui déterminera avec précision et fiabilité la valeur du bien. De cette façon, vous gagnerez beaucoup de temps, éviterez d'avoir à vous charger vous-même de l'évaluation de l'appartement et vous vous débarrasserez des doutes quant à sa valeur réelle.

Pensez également au coût d'inscription de votre propriété sur un site d'enchères ou une plateforme publicitaire . Si vous vous souciez du temps, vous devez également allouer un certain montant à la promotion et à la mise en valeur de l'offre.

Quels documents sont nécessaires pour vendre un appartement en 2020?

Si vous souhaitez vendre un appartement en 2020, vous devez tout d'abord avoir le droit de le faire. Les documents pertinents constitueront une preuve irréfutable de vos droits, mais leur nature dépend de votre statut de propriétaire et de la propriété elle-même.

Si l'appartement est une propriété séparée , vous aurez besoin de:

un document qui confirme votre achat d'un appartement - c'est-à-dire le titre légal des lieux, il peut s'agir d'un extrait d'acte notarié ou d'une décision de justice,
si vous avez acquis un appartement par succession - titre de propriété sur les lieux et décision de justice confirmant l'acquisition d'un héritage ou un extrait de certificat de succession,
si vous êtes marié et que vous êtes lié par un régime de propriété contractuelle - un extrait d'acte notarié qui documente ce contrat,
si votre appartement a une hypothèque - une déclaration du créancier hypothécaire sur le montant de la dette, la date et les conditions de libération de l'hypothèque ou son consentement à supprimer l'hypothèque,
attestation du nombre ou de l'absence de locataires inscrits ,
dans le cas d'un appartement situé en dehors de Varsovie - un certificat de revitalisation , c'est-à-dire un certificat du bureau communal attestant que le bien n'est pas situé dans la zone spéciale de revitalisation ou dans la zone de revitalisation.

En raison de l'entrée en vigueur de la loi sur la conversion du droit d'usufruit perpétuel des terrains aménagés à des fins de logement en droit de propriété sur ces terrains en 2019, la documentation doit en outre inclure un certificat de conversion d'usufruit perpétuel en propriété , pour lequel vous devez vous présenter au bureau de la commune ou du district.

Toutefois, si votre appartement a le statut de local coopératif auquel vous avez droit à un droit de propriété coopérative, vous devez confirmer ce droit par un certificat délivré par votre coopérative. Pour la réussite de la transaction et la validité du contrat conclu, le notaire confirme que les documents soumis sont corrects.

Vente d'un appartement - formalités en 2020

La collecte de la documentation nécessaire ne met pas fin aux formalités liées à la vente de l'appartement en 2020.

L'étape suivante consiste à préparer un contrat de vente pour lequel vous devez collecter les données nécessaires.

Préparez-vous à préparer un contrat de vente d'appartement :

les noms et prénoms des parties, les noms des parents, les numéros PESEL, les informations sur le lieu de résidence actuel, ainsi que le numéro et la date d'expiration de la carte d'identité,
des informations sur l'état matrimonial des parties et sur leurs contrats de mariage,
des informations sur le mode et la date de paiement du prix, ainsi que son montant,
informations sur le mode et la date de remise de l'appartement à l'acheteur.

Accord préliminaire pour la vente de l'appartement

Au stade de la préparation de toutes les formalités liées à la vente d'un appartement, il vaut la peine de sécuriser votre intérêt avec un avant-contrat, qui est une garantie de conclure un bon contrat à l'avenir . En tant que vendeur, vous pouvez également demander un acompte comme confirmation de l'intention de l'acheteur.

Le contrat préliminaire doit inclure :

les données des parties,
la date et le lieu de conclusion du contrat préliminaire et la date prévue de conclusion du contrat pour la bonne vente de l'appartement,
description de la propriété,
des informations sur le paiement anticipé (si les parties en conviennent).

Contrat de vente d'appartement

Le contrat de vente diffère du contrat préliminaire principalement par un formalisme accru . Pour le créer, vous avez besoin de la présence et de la signature d'un notaire. Son contenu est également plus complet, composé de:

les données des parties,
date et lieu de conclusion du contrat de vente d'appartement,
description de la propriété,
si la vente concerne un appartement avec une hypothèque - des informations sur le montant d'argent que l'acheteur doit transférer au vendeur et à sa banque,
mode de virement de paiement,
demande de modification des données du registre foncier,
déclaration de soumission par l'acheteur à l'exécution s'il n'a pas payé le bien immobilier acheté,
des informations sur l'équipement de l'appartement, que le vendeur met en vente avec lui,
la date de sortie des lieux et de vidange de l'appartement,
pièces jointes.

Quelle est la taxe sur la vente d'un appartement en 2020?

La vente d'un bien immobilier, ainsi que ses parties, est associée à la création d'une obligation fiscale du côté du vendeur. Cependant, plusieurs facteurs déterminent la nécessité de payer la taxe.

Taxe sur la vente de l'appartement acheté

Dans le cas de la vente d'un appartement acheté, cette activité ne doit être incluse dans le décompte fiscal que si 5 ans ne se sont pas écoulés entre l'achat de l'appartement et sa vente . Cependant, cette date est comptée en années d'imposition et non en années civiles.

L'impôt à payer est calculé sur la base d'un taux d'imposition de 19% , qui doit être multiplié par le montant des revenus (c'est-à-dire la différence entre le prix d'achat et le prix de vente des locaux).

Les gens qui profitent du soi-disant allégement fiscal . Ils y ont droit si, dans un délai de 3 ans à compter de la vente du bien, ils affectent l'argent obtenu grâce à cette transaction à la réalisation de leurs propres besoins de logement, qui comprennent, entre autres, achat d'un appartement ou d'une maison neuve, frais engagés pour rembourser un emprunt contracté pour l'achat d'un bien immobilier, acquisition d'un droit de propriété coopérative sur les locaux, construction, agrandissement, superstructure, reconstruction ou rénovation.

Taxe sur la vente d'un appartement hérité ou donné

En ce qui concerne la vente d'un appartement acquis par donation ou par succession , de nouvelles règles sont en vigueur depuis 2019 . Jusqu'à fin 2018, une réglementation était en vigueur qui exigeait que la durée de 5 ans de l'obligation fiscale soit comptabilisée à partir du moment où l'héritier acquiert le droit à un appartement. À compter du 1er janvier 2019, la période de 5 ans commence à compter du moment où le testateur acquiert le droit sur les lieux.

La nouvelle réglementation a un effet positif sur la situation du contribuable car elle minimise le risque d'obligation fiscale . Si la période de 5 ans expire avant le décès du testateur, l'héritier n'aura pas à payer le montant d'impôt. Cependant, si le testateur a possédé la propriété pour une période plus courte, cette période est également incluse dans la période de 5 ans. En pratique, cela signifie que si le testateur a possédé le bien pendant 3 ans jusqu'à son décès, l'héritier n'aura qu'à attendre 2 ans pour pouvoir le vendre sans payer la taxe.

En outre, l' acheteur peut inclure dans les frais déductibles d'impôt les dépenses sur le bien effectuées par le testateur, c'est-à-dire les coûts de construction, de rénovation, d'acquisition de biens immobiliers, mais aussi les dettes et les charges de succession La condition est une documentation fiable des dépenses effectuées. En outre, l'héritier peut facturer les charges liées à la propriété avant et après le revenu.

Les mêmes principes ont été appliqués par le législateur aux relations matrimoniales patrimoniales . Dans ce cas, la période d'existence de 5 ans de l'obligation fiscale est également comptée à partir du moment de l'acquisition du droit par les époux, et non à partir du moment de la cessation de la copropriété par suite du décès de l'un des époux ou du partage des biens à la suite d'un divorce.

Combien de temps avez-vous pour quitter l'appartement après la vente?

La réglementation ne spécifie pas de délai spécifique pour quitter l'appartement vendu. L'acheteur de l'appartement doit s'assurer que l'acte notarié contient une disposition indiquant la date à laquelle l'ancien propriétaire doit quitter le bien immobilier vendu. Si le délai indiqué est dépassé, le nouveau propriétaire aura le droit d'entamer la procédure administrative pour vérifier le locataire.

Puis-je vendre un appartement avec une hypothèque?

Un prêt hypothécaire grevant un bien immobilier peut réduire son attractivité aux yeux des acheteurs, mais il ne constitue pas un obstacle à sa vente. Malgré le fait que la banque prêteuse sécurise ses intérêts en inscrivant un bien immobilier au registre foncier et hypothécaire, l'emprunteur reste son propriétaire et peut en disposer.

Comment vendre un appartement avec un prêt en 2020?

Pour vendre un appartement adossé à une hypothèque, vous devez d'abord trouver un acheteur prêt à l'acheter. Rendez-vous ensuite à la banque et informez-vous de votre volonté de vendre l'appartement. Vous devriez recevoir un certificat du montant du prêt que vous devez rembourser - cela vous permettra d'évaluer plus facilement l'appartement.

A l'agence bancaire, renseignez-vous également sur la possibilité de remboursement anticipé de la dette . Demandez à la banque une promesse , à savoir une promesse de supprimer l'entrée sur l'hypothèque du registre foncier après que la banque reçoit le transfert de l'acheteur de l'appartement.

Pour accomplir les formalités, adressez-vous au service du registre foncier et hypothécaire du tribunal de grande instance compétent pour la localisation du bien et demandez la suppression des inscriptions obsolètes dans le registre foncier et la saisie des coordonnées du nouveau propriétaire.

La vente d'un appartement en 2020 nécessite une préparation minutieuse et l'accomplissement des formalités pertinentes . L'immobilier occupe une place particulière dans le droit polonais en raison de sa valeur marchande et de son importance pour nos vies. Par conséquent, le législateur a réglé la question de la vente d'appartements de manière distincte, qui grâce à notre guide ne sera plus un secret pour vous.

Wojtek Gąciarz

Un avocat avec un flair de bureau. Au quotidien, il s'occupe de la rédaction d'articles juridiques spécialisés traitant des questions du droit de la construction et de ses autres branches. Au travail, il se concentre sur le lecteur, traduisant les règles complexes de la législation polonaise dans un langage simple et lisible. Il combine les connaissances et l'expérience acquises en travaillant dans des cabinets d'avocats avec un atelier de rédaction constamment développé et des connaissances sur la création de contenu sur Internet.