La location d'un appartement est une question qui nous intéresse particulièrement en été. Les vacances sont une période de mouvement accru sur le marché immobilier. Le recrutement pour les études touche lentement à sa fin, et pour des milliers d'étudiants, cela signifie une période de recherche intense de logement. L'été est également propice aux déménagements en raison des vacances, de la réduction de la charge de travail et d'une journée prolongée de plusieurs heures. Que rechercher lors de la location d'un appartement pour éviter de se retrouver dans une situation défavorable pendant toute l'année ou même plus longtemps? Dans le guide suivant, je guiderai le locataire dans la location d'un appartement étape par étape, en lui présentant les droits et obligations des deux parties .
Louer un appartement - qu'est-ce que la location?
Tout d'abord, il est nécessaire d'expliquer ce qu'est exactement un bail. Selon la réglementation, il s'agit d' un accord conclu entre au moins deux parties , qui a été régi par les dispositions du Code civil.
Comme tout contrat, le bail est également un acte juridique qui introduit certaines conséquences tant pour le propriétaire que pour le locataire. Certains d'entre eux sont régis par les dispositions du Code civil, d'autres dépendent de dispositions volontaires contenues dans le contrat par les parties.
Basé sur l'article. 659 § 1 du Code, le bailleur s'engage à remettre au locataire les biens pour une durée déterminée ou indéterminée , et le locataire s'engage à payer le loyer convenu dans le délai prescrit . Le loyer n'a pas à être obligatoirement déterminé en argent, il peut également s'agir d'autres prestations.
L'objet du contrat de location n'est donc pas le transfert de propriété de l'appartement, mais sa mise en service. D'autre part, les obligations fondamentales des parties au contrat - le propriétaire et le locataire - sont de remettre l'appartement à l'usage et de payer le loyer à la date et à la forme convenues.
Louer un appartement - quand est le premier loyer?
Le paiement du loyer pour la location d'un appartement n'est pas seulement l'obligation première du locataire, mais aussi le plus grand privilège du propriétaire. Pour lui, cela signifie une rémunération pour la mise en service de son bien. Par conséquent, bien que ce ne soit pas tout à fait juste, c'est pour beaucoup la partie la plus importante de l'engagement mutuel des parties.
Nous savons déjà que, conformément aux dispositions du code, le loyer ne doit pas être payé en espèces, mais également en d'autres avantages. L'article 669 précise que sa valeur doit être payée dans le délai spécifié dans le contrat . La situation se complique lorsque les parties n'ont pas fixé une telle date.
Ensuite, le loyer doit être payé à l'avance:
- pour le mois entier, si le bail est d'un mois ou moins,
- mensuellement, au plus tard le 10 de chaque mois, si le bail dure plus d'un mois ou si le contrat est conclu pour une durée indéterminée.
Cependant, les dispositions du contrat prévalent sur ces principes . C'est à dire. si les parties ont convenu que le loyer sera payé au plus tard le 15 du mois, elles ne sont pas liées par les délais spécifiés dans le code.
Et si le locataire est en retard dans le paiement du loyer?
Si le retard n'excède pas deux périodes de facturation, il n'y a aucune conséquence. Cependant, si ce délai est prolongé, le bailleur a le droit de résilier le contrat de location sans respecter les délais de préavis . Cependant, il doit informer le locataire de son intention par écrit, en lui accordant un mois supplémentaire pour payer la dette.
De plus, lorsque le locataire est en retard de paiement du loyer pour la location de l'appartement depuis moins d'un an, le propriétaire dispose d'un droit de rétention statutaire sur la propriété appartenant au locataire qui se trouve dans l'appartement.
Quels sont les droits du propriétaire?
Cependant, le droit de faire valoir le loyer n'est pas tout, le code civil accordant également au propriétaire d'autres privilèges. L'utilisation des objets dans l'appartement est associée à leur destruction progressive. Le législateur a prévu de telles situations, à l'art. 662 § 1 et 2, que le propriétaire n'est pas obligé de réparer les choses qui ont été endommagées à la suite de circonstances dont il n'est pas responsable et qu'il n'est pas obligé d'engager des dépenses mineures liées à l'usage ordinaire des choses . Par conséquent, lorsqu'on lui demande si le locataire doit peindre l'appartement après la fin du bail, il faut lui répondre qu'il le doit, s'il a besoin de repeindre.
Le propriétaire a le droit de s'attendre à ce que le locataire utilise l'appartement d'une manière conforme au contrat et à son utilisation prévue. A défaut, ou lorsque le locataire expose l'appartement à des dommages, voire à une perte, le bailleur peut résilier le contrat de location sans respecter les délais de préavis . Il en va de même pour les cas où le locataire enfreint de manière persistante et grave l'ordre de la maison ou rend impossible l'utilisation d'autres locaux de l'immeuble.
Après la fin de la location, le bailleur a également le droit d'exiger que le locataire rende l'appartement et ses biens dans un état non détérioré , c'est- à- dire dans le même état que lors de la location de l'appartement. Cela signifie également le droit d'exiger le rétablissement de l'état initial des choses, en cas, par exemple, d'amélioration.
Selon l'art. 685 du Code civil, le bailleur peut majorer le loyer , sachant qu'il ne peut le faire qu'un mois à l'avance , à la fin du mois civil . Le privilège du propriétaire est également d'accepter ou de s'opposer à la décision du locataire de donner l'appartement à l'usage gratuit ou à la sous-location.
Assurance contre les dommages aux locataires - comment se protéger?
Si le bailleur est particulièrement préoccupé par l'état de l'appartement et de son matériel de location, l' achat d'une police peut être la solution . De cette manière, il peut, d'une part, compter sur l'aide financière de l'assureur avant de solliciter une indemnisation du locataire, et d'autre part - compter sur toute aide financière dans le cas où il serait impossible de tenir le locataire responsable (par exemple en cas de dommage causé par un accident aléatoire).
Lors du choix d'une politique, il faut tenir compte non seulement de son prix, mais surtout de l' étendue de la protection (c'est-à-dire quels éléments de l'appartement seront protégés) et du type de risque (par exemple, cambriolage, incendie, inondation, vandalisme, etc.).
Cependant, il vaut toujours la peine d'insister sur vos droits, et donc de rechercher la culpabilité des auteurs directs. Par conséquent, l'assurance ne devrait constituer qu'une garantie supplémentaire pour la protection intégrale garantie par la loi et les dispositions du contrat .
Quels sont les droits du locataire de l'appartement?
Le droit fondamental du locataire est la possibilité d'utiliser l'appartement pendant la durée du contrat . Par conséquent, il a le droit d'exiger qu'il soit libéré dans un état adapté à l'utilisation convenue, ainsi que de le maintenir dans cet état pendant la durée du bail. Le locataire peut également donner au propriétaire le temps de réparer le bien si son état actuel est inutilisable. Cependant, s'il n'y a pas de réaction, effectuez la réparation vous-même, en facturant le coût au propriétaire.
De plus, si les vices limitent l'utilisation des lieux, le locataire peut exiger que le loyer soit réduit jusqu'à leur suppression. Le locataire peut même résilier le bail s'il n'avait pas connaissance de tels défauts au moment de la prise en charge de l'appartement et que le propriétaire ne les a pas supprimés malgré les avis. En revanche, si les vices de l'appartement menacent la vie du locataire, celui-ci pourra résilier le contrat même s'il avait connaissance de ces vices lors de la prise des lieux.
Le locataire n'est pas le seul responsable du paiement du loyer et des autres charges liées au bail, car la loi prévoit que tous les résidents majeurs des lieux sont solidairement responsables du paiement.
Louer un appartement - accord
En règle générale, un contrat de location n'a pas besoin d'être rédigé pour avoir des effets juridiques. Cependant, si le bail est d'une durée supérieure à un an, le contrat doit être conclu par écrit. Dans le cas contraire, il est considéré comme conclu pour une durée indéterminée.
De plus, un contrat de location écrit et sécurisé est une preuve solide des droits et obligations du propriétaire et du locataire découlant de dispositions mutuelles. En l'absence de contrat écrit, il est beaucoup plus difficile, voire parfois impossible, de porter plainte devant le tribunal ou d'autres institutions.
Le contrat est un lieu où les parties peuvent s'entendre sur toutes les questions liées à la location de l'appartement que la loi laisse à leur disposition, par exemple la date de location, le montant et la date de paiement du loyer, le montant de l'acompte, la possibilité de résiliation anticipée, etc.
En particulier, il convient de prêter attention aux dispositions relatives à la résiliation du contrat pour éviter la nécessité de s'adapter au régime légal.
Wojtek GąciarzUn avocat avec un flair de bureau. Au quotidien, il s'occupe de la rédaction d'articles juridiques spécialisés traitant des questions du droit de la construction et de ses autres branches. Au travail, il se concentre sur le lecteur, traduisant les règles complexes de la législation polonaise dans un langage simple et lisible. Il combine les connaissances et l'expérience acquises en travaillant dans des cabinets d'avocats avec un atelier de rédaction constamment développé et des connaissances sur la création de contenu sur Internet.
